VALE A PENA INVESTIR EM BIME11?

 O fundo imobiliário BIME11 sofreu algumas alterações na última semana, se você não sabe do que se trata, o vídeo é perfeito para você. Vamos compreender as mudanças e analisar o relatório.

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Para você que notou uma mudança brusca no valor das cotas do fundo imobiliário BIME11, não se assuste. Vamos avaliar os 2 pontos importantes que precisamos conhecer e que um deles foi aprovado pelos acionistas na última votação.

BIME11 o que aconteceu? Entendendo a variação de valor.

 

Para ir direto ao ponto, o fundo BIME11, sofreu uma forte queda nos últimos dias, nos últimos 5 dias o fundo saiu de R$ 8,78 para R$ 8,15 chegando a bater R$ 7,89. Mas por que o fundo desvalorizou tanto nos últimos dias?

Para ser sincero, tudo está relacionado a sua distribuição de dividendos do mês de novembro que não agradou nada aos acionistas, com seu menor patamar em 2022, o fundo distribuiu nada mais nada menos que 4 centavos por cota, este valor só é superado nos últimos 12 meses, quando em novembro de 2021, distribuiu-se 2 centavos por cota.

E qual foi a resposta da administradora do fundo?

Uma estratégia do fundo, foi o cancelamento da oferta restrita da segunda emissão de cotas, ou seja, para realizar a nova captação com mais agilidade, abre-se ao mercado a possibilidade de adquirir novas cotas do fundo.

E o que isso quer dizer?

Com mais capital arrecadado, mais capital será aplicado, logo a distribuição de dividendos para os meses seguintes poderá subir, mas lembre-se essa estratégia não é garantia de retorno futuro.

Por este motivo, vamos analisar o relatório da BIME11, os pontos mais interessantes para os novos investidores, ou até mesmo antigos que possuem dúvidas.

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Antes de prosseguir com o relatório da BIME11, meus últimos 2 vídeos você precisa assistir, Copel 6 por que eu vendi tudo, lá você encontrará como pode realizar calculos para obter vantagens ou descobrir sua estratégia de investimento. No Video Sai do 0 em dividendos, você poderá contar com uma analise criteriosa da minha carteira pública para novos e pequenos investidores, não deixe de comentar e curtir o video.

O que vocês acharam dessa mudança da restrição de cotas? E referente aos dividendos de novembro do fundo BIME11?

Vamos olhar o último relatório do fundo de BIME11 referente à setembro, disponibilidade em outubro, infelizmente, na data da gravação do video, o relatório de outubro ainda não está disponivel em novembro.

Mas, a questão que devemos levantar é, vale a pena investir BIME11? Com as alterações do fundo imobiliário BIME11 ainda vale a pena investir? Comprar ou vender BIME11?

Primeiramente o fundo BIME11 é do tipo híbrido, pois atua na aquisição preponderante de imóveis; cotas de fundos de investimento imobiliário, ações de empresas imobiliárias, entre outros.

Números pertinentes a BIME11, no último relatório o fundo imobiliário apresentava crescimento sucessivos de número de cotistas e liquidez, até o momento, o fundo contava com 5820 cotistas, a liquidez média diária chega a 131 mil reais.

O fundo possui um patrimônio liquido de 53,1 milhões de reais, logo nos deparamos com um fator muito importante, porém é de fato negativo um patrimônio tão pequeno perto de outros fundos.

Outro ponto em destaque super negativo, são suas taxas de administrativas, 1,50%  ao ano (taxa efetiva de 1,42% a.a. líquida da cobrança taxa de gestão sobre a parcela do PL investida em fundos geridos pela Brio), mais taxa de performance: 20% do que exceder IPCA + 5% ao ano, apurada e paga semestralmente. Para um fundo tão pequeno, termos valores tão altos, não torna o fundo atrativo.

Taxa ponderada de aquisição da carteira de C.R.I de IPCA + 6,9% ao ano, e a taxa ponderada da carteira global de IPCA + 8,1% ao ano, os indicadores não são muito promissores, dado que qualquer título de renda fixa consegue essas taxas, mas vale da estratégia de cada um.

O Fundo encerrou o mês de setembro com 96,5% do seu patrimônio líquido alocado, sendo 66,4%  em C.R.I indexados ao IPCA e CDI, 25,0% em cotas de fundos imobiliários, 5,1% em Permutas Residenciais (R$ 2,7 milhões) e 3,5% (R$ 1,9 milhão) em caixa.

O Fundo anunciou a distribuição de rendimento de R$ 0,08/cota em outubro (referente ao resultado obtido em agosto), com Dividend Yield anualizado de 10,56% ao ano (utilizando-se a cota patrimonial em 30/09/2022). O que retorna à questão que a renda fixa ainda traz mais vantagem em comparação ao fundo.

Para os indexadores dos títulos do C.R.I apenas 2 títulos me impressionam e trazem realmente alguma rentabilidade, que é o IPCA+10 e o IPCA+8.

Irei pular a parte de alocação da carteira em fundos imobiliários, para o vídeo não ficar longo, contudo é importantíssimo analisar essa carteira.

Quando olhamos para distribuição de resultados, podemos visualizar que a receitas com C.R.I está muito abaixo em comparação aos outros meses, não tivemos nenhum ganho de capital, e os juros e a correção monetária também foi inferior no mês de setembro. Nas receitas com fundos imobiliários, tivemos um leve aumento, porém não foi sentido devido a queda das receitas de C.R.I que deixou muito a desejar.

Contudo, as despesas (saídas de caixa), não diminuíram em nada em comparação aos meses anteriores, inclusive permaneceu no mesmo patamar.

Quando olhamos para o resultado, podemos visualizar que é o menor resultado desde abril de 2022, logo impactou na distribuição de outubro, caindo de 13 centavos por cota para 8 centavos, este mês de novembro caiu para 4 centavos por cota, o que sugere que a deflação e o cenário instável de política contribuíram fortemente para agravar ainda mais os impactos ao fundo.

Olhando detalhadamente os ativos da carteira, podemos ver o C.R.I selenza, CRI GSFI, Cri Airport Town Virgo, entre outros.

Agora a questão que ficou, vale a pena investir em BIME11?

Depende muito da vossa estratégia, particularmente, na carteira publica que compartilho com vocês possuo 2 cotas do fundo, porém não vejo como um fundo viável neste momento para arriscar valores expressivos, ainda compartilho da ideia que a renda fixa ou outros fundos imobiliários sejam mais vantajosos, contudo depende muito da estratégia de cada um. Se você possui um perfil mais arrojado provavelmente arriscará pensando na valorização futura ou nos dividendos que poderão ser distribuídos. Mas, vale da estratégia de cada um.

Lembre-se este vídeo não é recomendação de compra!

Para não ficar longo o vídeo, encerro por aqui, se você ficou com um gostinho de quero mais, inscreva-se em nosso canal do youtube, como já é de praxe, não ganhamos nada com a divulgação do conhecimento, apenas contamos com sua colaboração, que se inscreva, clique em curtir e assinale o sininho das notificações, e se ficou com alguma dúvida, poste nos comentários.

Até a próxima.